天津房产律师 仅有预告登记，是不能实现物权抵押权的 作者：未知     时间：2019-01-22    来源：互联网

银行给客户商品房按揭贷款，只办理了预购商品房抵押登记，并未办理正式的商品房抵押登记，在对方违约解除合同时请求变卖商品房优先受偿，这样的请求会被法院支持吗？

基本案情

陈某因购买广西某房地产公司开发销售的一套商品房。于2012年11月1日与某银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，陈某向银行借款162000元，陈某以其购买的商品房抵押给银行。双方约定，如陈某不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，银行可以解除与借款人的借贷关系。

合同签订后，双方就该抵押房产办理了预购商品房抵押权，银行于2012年12月3日将借款发放给陈某。房地产公司与银行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对陈某发生借贷关系承担最高额保证，最高限额为1700万元，保证方式为连带保证责任。

银行借款给陈某后，陈某从2015年3月31日起违约，未按时足额向银行还款付息，至2015年11月4日为止，陈某已经连续九个月未按时足额还款付息。

银行为此向法院起诉，请求解除其与陈某签订的借款合同，对预购登记的房屋折价或变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权，房地产公司对陈某的上述债务承担连带偿还责任

判决理由

陈某与银行签订的借款合同系双方真实意思表示，且银行已经实际发放借款，陈某也按约定部分还款付息，该借款合同合法有效，陈某应当按照合同约定履行还款付息义务。但陈某未能按时足额还款付息，依照合同约定，银行可以解除与陈某的借贷关系。

房地产公司为陈某的债权做连带保证，且保证尚在保证期内，因此，房地产公司对陈某的上述债务承担连带保证责任。

对于该抵押，仅办理了预购商品房抵押权，预购商品房抵押权系预告登记，并不等同于物权抵押登记。银行对陈某抵押的房屋并未享有现实的抵押权。银行主张对陈某办理预告抵押登记的房屋的折价或变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权的请求不予支持。

判决结果

解除陈某与银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，陈某归还银行贷款本金人民币148798.11元和利息人民币2564.04元，房地产公司对陈某的上述债务承担连带偿还责任，驳回银行的其他诉讼请求。

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