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天津胜煜达律师事务所设立人,律所主任杨德明律师是执业15年的资深律师,从事律师执业前曾在企业从事财务和法务工作,是既懂财务又懂法律的拥有15年执业经历的律师,擅长各类经济纠纷,债务欠款,融资投资纠纷,房产类诉讼,合伙... 详细>>
律师姓名:杨德明律师
手机号码:13512209645
执业证号:11201200810419232
执业机构:天津胜煜达律师事务所
联系地址:河西区津玉大厦801
按揭购房的法律关系涉及银行、购房者和开发商,银行和购房者之间是抵押借款合同关系,借款人即购房者以预售商品房进行抵押预告登记时,并不拥有该房屋的所有权。购房者和开发商之间存在商品房买卖合同关系,如果商品房买卖中发生合同约定解除或法定解除情形时,抵押合同的目的将无法实现。预购商品抵押登记可视为一种“准物权”,其效力弱于抵押、保证、质押等担保物权,但优于债权。在预抵押登记合同成立时,银行已经将购房者所贷全部款项打入开发商账户中,银行已经为了获得物权保护而先行支付了对价,开发商对预售房也进行了前期投入,取得了土地使用权证书,其预售房及其土地附着物是具有财产价值的。银行在办理预抵押登记时,登记机构在抵押合同上登记备案,向登记权利人发放登记证明,预抵押登记已经履行公示程序。而预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力,是为了保障将来能够实现物权,对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有对抗第三人的效力,银行只有在购房者办理房屋产权证并办理正式的抵押登记后,即对抵押财产享有优先受偿权。综上,预购商品房抵押不具有物权效力,抵押权人不享有优先受偿权
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