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天津胜煜达律师事务所设立人,律所主任杨德明律师是执业15年的资深律师,从事律师执业前曾在企业从事财务和法务工作,是既懂财务又懂法律的拥有15年执业经历的律师,擅长各类经济纠纷,债务欠款,融资投资纠纷,房产类诉讼,合伙... 详细>>
律师姓名:杨德明律师
手机号码:13512209645
执业证号:11201200810419232
执业机构:天津胜煜达律师事务所
联系地址:河西区津玉大厦801
房屋买卖合同纠纷-业主拒绝交房,客户破门换锁,交房时间究竟怎么算?
房产合同的履行过程中,各个环节的时间节点及交易条件尤为重要。这不仅关乎到交易是否能够如期顺利进行,更关键的是,一旦交易相对方违约,守约方在主张违约金赔偿时,应以何时作为违约期间的起点和终点呢?
1. 根据合同约定,741万购房款是以“定金95万元+监管款556万元+公积金贷款90万元”构成,而房产交付并非以被告收足全部购房款为条件,而是确定了一个固定日期,因此本案属于同时履行义务的合同,并非先后履行义务。原告已经取得了《深圳市个人住房公积金贷款申请通知书》,并根据《房产买卖合同》约定的“贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准”的要求,被告收取余款90万元是可以得到保障的。被告拒绝在合同约定的2019年3月10日前将涉案房产交付给原告,构成违约,应当承担违约责任。
2. 根据合同约定的违约责任,需要确定本案房产实际交付时间。本院对此认为,2019年4月22日原告强行破门后已更换了该物业的锁芯,通过照片反映,该日双拼房内的约定实体墙面已搭建好,说明物理隔离措施符合《补充协议》约定,原告虽未入住,但更换了房门锁芯,说明已控制房产,可防止他人非法进入,此行为应当视为交付。虽然原告在2019年5月12日再次更换涉案房产锁芯,但并不能据此认为2019年4月22日交付行为是无效的。据此被告应支付原告从2019年3月11日至4月21日期间的逾期交房违约金为:741万元×42天×0.0005=155610元。
3. 本院认为,根据合同附件1《房屋交割清单》确定装修情况的明确约定,原告证据已证明被告交付给原告房产存在瑕疵,被告对未能完整交付涉案房产应承担违约责任。由于上述缺损双方当事人未申请评估鉴定恢复原状需折抵多少款项,本院酌情认定被告未能移交/恢复涉案房产的装修/门折抵款项赔偿款为3000元。
1. 在合同签署时,应注意并反复确认各个交易环节的时间节点以及交易条件,避免日后由此产生纠纷。
2. 从上述案例可以看出,如果卖方不配合交房而买方自行换锁交房,法院会认定买方从能够对房屋进行实际控制时起,其行为已经可以被视为交付。
3. 如果买方主张交付房屋内存在瑕疵,欲请求卖方承担损害赔偿责任,应通过合理合法的手段(拍照、视频、评估等)取得相应证据并明确赔偿的具体金额,切忌暴力取证!无法取证的,注意保护好房屋现状,待诉讼过程时向法院申请评估以确定具体赔偿情况。
4. 上述判决再次印证了总房价日万分之五的违约金约定不只是说说而已,迟延交房一个月,违约赔偿十余万元,这远比这一个月租金高了十几倍。经纪人员需切记,在买卖双方出现纠纷的时候尽量安抚情绪,明示利弊,切勿让一方因意气用事而产生巨大的违约成本。
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