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杨德明律师 天津胜煜达律师事务所主任杨德明律师具有丰富的法律服务经验, 具有成功的诉讼和非诉法律服务实践经验。杨律师团队主要业务范围为婚姻家庭纠纷、房产纠纷、债权债务、公司法、各类经济合同纠纷、企业法律顾问业务等。官司缠身了该怎... 详细>>

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律师姓名:杨德明律师

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合同纠纷

业主拒绝交房,客户破门换锁,交房时间究竟怎么算?

房屋买卖合同纠纷-业主拒绝交房,客户破门换锁,交房时间究竟怎么算?

 房产合同的履行过程中,各个环节的时间节点及交易条件尤为重要。这不仅关乎到交易是否能够如期顺利进行,更关键的是,一旦交易相对方违约,守约方在主张违约金赔偿时,应以何时作为违约期间的起点和终点呢?

2018年12月22日原告陈某(买方)与被告李某(卖方)与中介公司就卖方名下一套双拼房的其中一套物业(以下简称“该物业”)共同签订了《房产买卖合同》(以下简称“合同”)及相关附件。合同约定:

①房屋的成交价格为741万;
购房定金为60万元;
买方须在2019年1月10日前支付首期购房款556万元(不含定金);
卖方在2019年3月10日前应将房屋交付给买方;
违约责任:逾期在10个工作日内的,自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止,每逾期一日,违约方按合同约定总房价款万分之五向守约方支付违约金,合同继续履行。
2018年12月24日,买卖双方签署了《补充协议》,协议约定:
①买方应在《补充协议》签署当日向卖方再交付定金35万元;
卖方应在2019年3月10日交付楼房之前,完成该套双拼房的实体墙面分隔;
卖方应协助买方完成对该套双拼房的水、电、煤气分隔工程。
同日,买方已经向卖方支付了定金共95万元。
2019年1月9日,买卖双方完成了556万元首期购房款的银行监管。
2019年1月14日,买方获得了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》,内容是通知申请的公积金贷款已审批通过,贷款金额90万元。
2019年2月28日,买方向卖方索要水电图纸,卖方答复说还有90万尾款没有收到,要买家付完款才能交付房子;中介公司业务员告诉卖方,因为房子是双拼房且墙体打通,需要卖方配合拍照做出评估报告后银行才能放出尾款,卖方对此不置可否。
2019年3月21日,买方将卖方诉至法院,卖方
①赔偿该物业内被卖方损坏的物品;
②向买方支付自2019年3月11日起至卖方实际交付房屋期间的逾期交房违约金(以741万为基数,按日万分之五计),并承担导致买方迟延入住的损失(按6500元/月计)。
2019年4月22日,买方及其家人将该物业强行破门,更换锁芯后安排评估公司人员入户照相进行房产评估工作。双方发生争执,买方家人向派出所报警。买方在拍照后将新钥匙给了卖方
2019年4月28日卖方收到了90万元的房屋尾款。
2019年5月12日,买方及其家人在中介公司陪同下再次上门破门并换锁,正式接收了房产。 

1. 根据合同约定,741万购房款是以“定金95万元+监管款556万元+公积金贷款90万元”构成,而房产交付并非以被告收足全部购房款为条件,而是确定了一固定日期,因此本案属于同时履行义务的合同,并非先后履行义务。原告已经取得了《深圳市个人住房公积金贷款申请通知书》,并根据《房产买卖合同》约定的“贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准”的要求,被告收取余款90万元是可以得到保障的。被告拒绝在合同约定的2019年3月10日前将涉案房产交付给原告,构成违约,应当承担违约责任。 

2. 根据合同约定的违约责任,需要确定本案房产实际交付时间。本院对此认为,2019年4月22日原告强行破门后已更换了该物业的锁芯,通过照片反映,该日双拼房内的约定实体墙面已搭建好,说明物理隔离措施符合《补充协议》约定,原告虽未入住,但更换了房门锁芯,说明已控制房产,可防止他人非法进入,此行为应当视为交付。虽然原告在2019年5月12日再次更换涉案房产锁芯,但并不能据此认为2019年4月22日交付行为是无效的。据此被告应支付原告从2019年3月11日至4月21日期间的逾期交房违约金为:741万元×42天×0.0005=155610元。

3. 本院认为,根据合同附件1《房屋交割清单》确定装修情况的明确约定,原告证据已证明被告交付给原告房产存在瑕疵,被告对未能完整交付涉案房产应承担违约责任。由于上述缺损双方当事人未申请评估鉴定恢复原状需折抵多少款项,本院酌情认定被告未能移交/恢复涉案房产的装修/门折抵款项赔偿款为3000元。



    

1. 在合同签署时,应注意并反复确认各个交易环节的时间节点以及交易条件,避免日后由此产生纠纷。

2. 从上述案例可以看出,如果卖方不配合交房而买方自行换锁交房,法院会认定买方从能够对房屋进行实际控制时起,其行为已经可以被视为交付。

3. 如果买方主张交付房屋内存在瑕疵,欲请求卖方承担损害赔偿责任,应通过合理合法的手段(拍照、视频、评估等)取得相应证据并明确赔偿的具体金额,切忌暴力取证!无法取证的,注意保护好房屋现状,待诉讼过程时向法院申请评估以确定具体赔偿情况。

4. 上述判决再次印证了总房价日万分之五的违约金约定不只是说说而已,迟延交房一个月,违约赔偿十余万元,这远比这一个月租金高了十几倍。经纪人员需切记,在买卖双方出现纠纷的时候尽量安抚情绪,明示利弊,切勿让一方因意气用事而产生巨大的违约成本。




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