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杨德明律师 天津胜煜达律师事务所主任杨德明律师具有丰富的法律服务经验, 具有成功的诉讼和非诉法律服务实践经验。杨律师团队主要业务范围为婚姻家庭纠纷、房产纠纷、债权债务、公司法、各类经济合同纠纷、企业法律顾问业务等。官司缠身了该怎... 详细>>

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律师姓名:杨德明律师

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合同纠纷

政策导致的房屋积分待遇变化,房屋买卖合同能否解除?

房屋买卖纠纷-政策导致的房屋积分待遇变化,房屋买卖合同能否解除?

2020年4月19日,张某为使得孩子能够就读于深圳市某高级中学而与卖方黄某签订《房屋买卖合同》及附件,约定交易总价款为750万元,合同约定的房屋规划设计用途为住宅。同日,张某与黄某签订《学位确认书》,双方确认交易房屋具备深圳市某中学学校学位,该学位未被锁定、占用、出租。

2020年4月27日,张某向黄某支付约定定金共计40万元。

2020年5月29日,张某与黄某签订《深圳市二手房买卖合同》并向深圳市不动产登记中心提交办理所有权转移登记的相关资料,深圳市不动产登记中心出具业务受理通知书。

2020年6月12日,该中学所在的某区相关部门发布《某区关于近期学位问题的情况通报》:部分房产在甄别核实后确定的性质和类别与往年出现变化,但这是回归该物业本身应有的积分待遇,而不存在所谓因今年“政策变化”而“降低待遇”或者“损害权益”。基于此,张某所购房屋积分无法达到深圳市某中学资格条件。后,张某在合同约定期限未履行缴纳税款行为,黄某要求张某继续履行。

2020年8月26日,深圳市不动产登记中心以买卖双方未在办理时限内提交纳税证明材料为由驳回登记申请。

双方因合同履行问题无法达成一致,将争议诉诸法院:黄某要求解除合同并追究张某20%的违约金;张某则提起反诉要求解除合同并返还定金。

法院判决解除合同,判令原告黄某将已收取的定金40万元返还被告张某:根据《某区关于近期学位问题的情况通报》载明,本案涉案物业在甄别核实后确定的性质和类别与往年出现变化,回归该物业本身应有的积分待遇,该情况系买卖双方在签署合同时无法预见的情况,因不可归责于双方当事人的原因导致双方当事人要求解除合同或撤销合同。原被告均不存在过错。法院基于此判决房屋买卖合同解除,并根据公平原则,判令原告将定金40万元返还被告,违约金等其他诉讼请求均不予以支持。


裁判法律条文依据:《中华人民共和国合同法》(现为《民法典》合同编)

第五条 【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条 【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。


本案中,双方的争议焦点非常明确,从法院的判决中我们也可清晰的看到:该物业积分待遇“回归”属于双方在合同签订时无法预见、不可归责于双方当事人原因导致合同解除的情况,基于本案,我们应注意以下几点:

首先,买卖双方买房时要充分考量该物业积分政策依据,尽量避免因相关部门政策执行落实不全面影响到房屋买卖合同交易目的的实现。其次,如合同履行中,发生双方当事人签订合同时无法预见、不可归责且不属于商业风险的情形,导致合同无法继续履行或者继续履行明显对一方不公,比如本案中政策“回归”导致买方购房目的无法实现,这种情形下买方是可以请求法院解除合同的。但买卖双方依然可以通过协商予以解决,并且能节约很大一部分诉讼费用。最后,小壳想告诉大家的是,诉讼虽然是解决纠纷的最终方式,但有时并非是最佳方式。在大多数民事纠纷中,双方当事人能够坐下来好好谈一下,最终能达成一致意见也不失为一种有效且成本低的解决方式。






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