咨询热线咨询热线:13512209645

律师介绍

杨德明律师 天津胜煜达律师事务所主任杨德明律师具有丰富的法律服务经验, 具有成功的诉讼和非诉法律服务实践经验。杨律师团队主要业务范围为婚姻家庭纠纷、房产纠纷、债权债务、公司法、各类经济合同纠纷、企业法律顾问业务等。官司缠身了该怎... 详细>>

在线咨询

联系我们

律师姓名:杨德明律师

手机号码:13512209645

执业证号:11201200810419232

执业机构:天津胜煜达律师事务所

联系地址:和平区创新大厦b座19层1956室

合同纠纷

“逾期付款达10日,房主有权单方解除合同” 法院:不予支持!

本案纠纷发生点在于租金支付时间约定不明,导致租赁双方意见不一,各持一词。法院经审理认定,确属租户迟延付款,房主虽已符合单方解除合同的条件,但考虑到租户已全额完成付款义务,同时出于鼓励交易的目的,最终判决合同继续履行。本案并非个例,认真读完必有收获哦!

关键词:

      违约  合同解除权

一.案情基本介绍:

     2010年6月17日,武某与杨某签署《房屋租赁合同书》,约定租期10年,租金每年50万,第一年从2010年6月20日开始计算租金,从第二年起,每年必须提前30日内交清当年租金,若逾期交付房租超10日,则武某有权解除合同,并要求杨某承担20万违约金;2011年5月18日,杨某交付第二年租金;2012年6月8日交付第三年租金,此时,武某以违反合同约定为由将承租人杨某诉至法院并主张合同解除,但被法院驳回。

二.原告诉称:

     合同约定的“每年必须提前30日内交清当年租金”,武某认为应理解为提前30日,即2010年6月17日签订合同,自2010年6月20日起计算租金,则应于每年的5月20日前交纳租金,被告于6月8日交纳,已违约;如若违约,守约方即有权解除合同,并有权要求违约方支付违约金20万元。双方上述约定属于有效约定。根据双方的交易习惯及被告迟延交付房租的事实,被告即杨某显然已构成违约。

三.被告辩称:

     提前30日内,杨某认为应理解为6月20日前的30日内,即应在5月20日至6月20日之间交纳租金,6月8日就在约定30日的期间,不构成违约,合同应继续履行。

四.法院判决:

     依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告杨某于2012年6月8日履行了交付租金的义务,应视为在合同履行期限内采取了补救措施。我国合同法规定的违约行为包括根本性违约和形式性违约,根本性违约必然导致合同无法履行,而形式性违约则表现为采取补救措施、承担违约责任后,合同仍具备可履行性。显然本案被告的违约行为属于形式性违约,该违约行为并不能导致合同的无法履行和必然解除。故原告武某要求解除与被告杨某签订的《房屋租赁合同书》及支付违约金的诉讼请求不予支持。

五.法务分析:

    (一)界定是否违约

    《合同法》规定,若一方不履行约定的义务或履行不适当的,构成违约。反映在本案例中,需要确认的是被告杨某是否违反合同约定的义务。而本案的分歧点便在于对合同“从第二年租金应提前30日内”约定的解读。该约定包含两层意思:一是提前30日,即5月20日前;二是提前30日内,即5月20日到6月20日;即该约定有争议,根据《合同法》第六十一条:“对质量、价款、履行地点、履行方式、履行期限、履行费用未做出约定,或者约定不明确,当事人可以协议补充确定。不能达成补充协议的,可以通过合同的有关条款或者交易习惯确定。”本案例被告杨某于2011年5月18日支付第二年租金,通过其实际行为默认了合同约定租金的履行期限应是“提前30日”,故,被告杨某2012年6月8日支付第三年租金,构成违约。

    (二)违约的类型

     我国合同法规定的违约行为包括根本性违约和形式性违约,根本性违约必然导致合同无法履行,《合同法》第九十四条便是对根本违约的规定,反映在本案例中,“若被告杨某明确表示不承租了或不缴纳租金”,即合同无法继续履行;而形式性违约则表现为采取补救措施、承担违约责任后,合同仍具备可履行性。比如本案例中,此次诉讼的争议点,虽被告杨某迟延交付租金,但其仍欲继续履行合同。因违约形式的不同会影响到解除权的行使。

    (三)合同解除权行使的条件

    我国《合同法》对合同解除有法定解除与约定解除两种情形,不同情形适用的解除条件不同。上文提及到,法定解除体现在《合同法》第九十四条规定:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。而约定解除体现在《合同法》第93条第2款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”的规定,当事人在约定解除权时,对此种权利的行使可以附加一定的条件,如解除权的发生情形、行使条件以及行使解除权的效力等。值得注意的是,当发生符合行使约定解除权的事由时,并不当然出现合同解除的后果,而是必须经由解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示。反映在本案中,《房屋租赁合同书》约定“若逾期交付租金超10日,则武某有合同解除权”便是约定解除权的体现,被告杨某逾期交付租金,虽构成违约,但不足以影响合同目的的实现,因为合同解除权的行使以不能实现合同目的为基准,并且《合同法》的出台是为了维护保障市场交易。故,本案中,原告武某的合同解除诉求并未得到支持。

六.法务建议:

    《民法总则》第二百零一条第一款规定:“按照年,月,日计算期间的,开始的当日不计入,自下一日开始计算”。注意,该规定专指期间的计算,比如:“买卖双方约定自2018年12月12日签署合同后10日,买方应支付定金10万元”,此时,买方履行义务的时间为2018年12月13日开始,往后延10日,无其他约定,该‘日’指的是自然日。

     民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”,包括本数;所称的“不满”、“以外”,不包括本数”之规定,法律法规中的“之前”和“之后”,是否包括本数,本部法律有规定的从其规定,没有规定的不包括本数。比如:“约定2018年12月12日之前交纳定金”,若无其他约定,义务人于2018年12月12日支付定金,则构成违约。

     故,经纪人实操中,要认真对待合同的填写,否则之后出现纠纷,属于合同填写瑕疵,而该瑕疵可能会导致双方所约定的事项不明,诉至法院,造成时间,人力,财力的浪费,对于自己不确定的,随时和法务沟通,确保自己的作业专业化,高效化。



免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。

版权所有:Copyright © 2018 www.tjlvshiydm.com All Rights Reserved

地址:和平区创新大厦b座19层1956室

手机:13512209645

技术支持:网律营管

添加微信×

扫一扫添加朋友圈