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天津胜煜达律师事务所设立人，律所主任杨德明律师是执业15年的资深律师，从事律师执业前曾在企业从事财务和法务工作，是既懂财务又懂法律的拥有15年执业经历的律师，擅长各类经济纠纷，债务欠款，融资投资纠纷，房产类诉讼，合伙... 详细>>
律师姓名：杨德明律师
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执业证号：11201200810419232
执业机构：天津胜煜达律师事务所
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天津房产交易法律顾问-违建房屋出租合同是否有效？
2018年5月，小车与木三签订了《房屋租赁协议》，其上载明：本协议承租物所处位置为x区厂房，约450平方米。租期为五年，即2018年6月起至2023年5月止。租金为年付，年租金为50000元。
2019年5月，小车与三木又签订了《房屋租赁协议》，租期、租金另行约定为：租期为四年，即2019年5月至2023年5月。租金为年付（每年5月前支付），年租金为50000元。其他内容与上述《房屋租赁协议》内容一致。木三按照约定交付租金。
2020年5月，小车告知木三租赁区域要拆迁，但是因为木三承租的房屋系违建，没有补偿，必须尽快搬离。木三认为根据双方签订的《房屋租赁协议》约定，在木三租赁期内，如遇国家整体搬迁，小车应退还原告剩余租金，如果政府有补偿搬迁费，小车应给木三补偿。签署合同时，小车隐瞒承租房屋系违建的事实，所以租赁合同无效，小车应该退还最后一年租金以及赔偿损失。小车拒绝退还木三所主张的租金及损失，木三无奈诉至法院。
诉讼请求
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判令原告与被告签订的房屋租赁合同无效；
请求判令被告退还已经支付的租金50000元；
请求判令被告支付原告实际损失40000元；
判令本案诉讼费用由被告承担。
法律知识
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
法院认为
本案中，被告将涉案房屋出租给原告用作库房使用，但该房屋未取得相应的规划审批手续，且因为环境整治问题被拆除，故原、被告之间的《房屋租赁协议》应属无效。
关于返还租金，原告提供的证据不足以证明被告存在故意隐瞒的情形，也未提供证据证明被告事先知道或收取拆迁通知的证据，故原告要求返还租金部分，本院酌情确定被告应返还自2020年7月至2021年5月期间的租金，即42000元。
关于赔偿损失，合同不能继续履行系因双方当事人之外的客观情况导致，合同当事人均无过错，故原告主张赔偿损失一节，本院不予支持。
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法院判决
一、木三与小车于2018年5月及2019年5月签订的《房屋租赁协议》无效；
二、小车于本判决生效后十日内返还木三租金42000元；
三、驳回木三的其他诉讼请求。
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