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杨德明律师 天津胜煜达律师事务所主任杨德明律师具有丰富的法律服务经验, 具有成功的诉讼和非诉法律服务实践经验。杨律师团队主要业务范围为婚姻家庭纠纷、房产纠纷、债权债务、公司法、各类经济合同纠纷、企业法律顾问业务等。官司缠身了该怎... 详细>>

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律师姓名:杨德明律师

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经济纠纷

天津房产交易法律顾问-租赁房屋约定面积与实际使用面积不符,承租人可以要求退还租金差额吗?

天津房产交易法律顾问老杨 租赁房屋约定面积与实际使用面积不符,承租人可以要求退还租金差额吗?

2011年9月小阳将自己名下位于B市的房屋出租给小冬,双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定小冬承租该房屋,房屋面积为300平方米,租金为3元/㎡/天,租期为2011年10月1日至2020年9月30日,共计九年,租金按年付。

2011年10月1日,小冬入住该房屋并支付首期租金共计329400元。

2017年8月,房屋屋顶出现问题,小冬找人修缮,丈量时工人告诉小冬该房屋没有300平方米。小冬告诉小阳觉得需要丈量一下房屋面积,小阳拒绝,表示该房屋就是300平方米。于是小冬自行丈量,丈量结果为280平方米,与合同约定面积相差20平方米。小冬要求小阳退还租金差额,即2011年10月1日至2017年9月30日多支付的20平方米租金金额。小阳不同意退还,表示之后的租金可以按280平方米支付。小冬无奈诉至法院,要求小阳退还租金差额。

诉讼请求 ~

要求小阳向小冬退还2011年10月至2017年9月期间多收取的租金131520元。

法院认为

首先,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。小阳与小冬于2011年9月签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按照约定履行各自的权利义务。

其次,根据上述《房屋租赁合同》载明内容可知,租金数额与租赁面积直接相关,租金数额等于租金单价乘以合同约定的面积。

最后,根据查明的事实,涉诉房屋的实际面积为300平方米,《房屋租赁合同》中约定的房屋面积为280平方米,故小冬有权要求小阳向其退还多收取的租金。

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法律知识

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

承租人以租赁房屋面积不符合约定为由,主张拒付、减付租金的,如何处理?

实践中应区分以下情形处理:

(1)租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋,合同约定的租金标准为固定数额,出租人依约交付该特定房屋,承租人在合理期限内未提出异议,其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的,不予支持,但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。

(2)租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围,租金数额与租赁面积直接相关,承租人以合同约定面积与实际面积不符为由,依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的,可予支持。

《合同法》

第五十四条  下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第一百一十一条  质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

法院判决

小阳于本判决生效后七日内向小冬退还多收取的租金131520元。






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