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杨德明律师 天津胜煜达律师事务所设立人,律所主任杨德明律师是执业15年的资深律师,从事律师执业前曾在企业从事财务和法务工作,是既懂财务又懂法律的拥有15年执业经历的律师,擅长各类经济纠纷,债务欠款,融资投资纠纷,房产类诉讼,合伙... 详细>>

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律师姓名:杨德明律师

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经济纠纷

天津房产律师老杨-回迁房-回迁房买卖纠纷风险防范

天津房产律师老杨-回迁房-回迁房买卖纠纷风险防范

回迁房是建立在国有出让土地上,为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的,现在尚未取得但将来一定能够取得房屋权属证书的房屋。但建立在集体土地或者国有划拨上旧村改造房屋不是回迁房范围。

 

该类房屋一般都需要四、五年甚至更久后才能办理产权证。一部分房屋产权人会决定出卖部分该类房产,而该类房产因为价格相对实惠,会有较大的市场需求。房屋出卖后,因为距离办证时间比较长,随着房价的上涨,一部分卖家就可能反悔,拒不配合买家过户,或者坐地起价。下面我从一个办理案例来谈下该类房产买卖的法律风险。

 

案例

2006年,小翠与熊大签订了《房屋买卖合同》,小翠将位于某区的一套回迁房出卖给了熊大。总价90万元,双方对房屋面积、付款方式都作了约定。合同签订后,熊大先支付80万元,剩余10万于过户时支付。很快,小翠将房屋交付给了熊大,水、电、物业费等都由熊大缴纳。次年,熊大对房屋进行了精装饰。到2018年,房屋价格涨到300万。2017年时,小翠私下办理了房产证。案涉房产是小翠户一家人的5套回迁房中一套,选号后产权落到了小翠名下,但实际产权涉及到小翠配偶、哥哥与父母等6口人的产权。现熊大要求小翠过户,但小翠通过其律师咨询,认为因熊大没有当地的购房资格,合同无效。按照当地政府规定,从2011年开始,本地家庭只能购买2套房屋,外地家庭只能购买一套房,并且其社保必须连续满5年。熊大洽好在这段时间社保中断。小翠于是提出要过户需要再支付80万元。熊大如何维护自己的权利?

 

首先,熊大现在不符合购房资格,不影响限购政策实施以前的合同的效力。该市限购政策于2011年开始实施,但是熊大购房发生于2006年,自然限购政策不影响双方购房合同的效力。

 

其次,小翠配偶以不知情,未签字,亦不影响双方购房合同的效力。从双方签订购房合同到房屋办理产权证,时间十年有余,小翠配偶以不知情为由不符合常理。故案涉《房屋买卖合同》为有效合同,可以得到法律的保护。

 

关于回迁房的相关问题

 

回迁房与安置房属于二类经济适用房,不动产权证上注明按照一类经适房管理,但其政策与一类经济适用房不同。一类经适房使用国有划拨土地,出卖时需支付7%到70%出让金。而二类经济适用房即回迁安置房,只需要支付3%的出让金。

 

回迁房的优劣。优点:同地段同区位价格较低、物业费低。居住权人劣势:房本下发时间晚,风险不易控。相对方的履约能力和信用难评估判断;第一次出售需缴纳一定土地出让金。

 

回迁房买卖风险:

房价飞涨、卖家毁约。

卖家个人债务,导致回迁房成为被执行标的。该问题可以在以后的案例中探讨。

存在多个拆迁安置人,以未经其他人同意为由毁约。

一房多卖。

办证风险。

 

未取得房产证时买卖回迁房是否有效?

根据《民法典》第597条,规定未取得标的物处分权的买卖合同依然有效,只要买卖双方平等自愿协商订立合同,系双方真实意思表示。合同未违反法律强制性规定或者公序良俗。

 

如何降低购买回迁房风险。

首先,审查产权问题。先排除未取得法定机关审批程序建造的房屋,主要为小产权房。对于经过正规的用地审批程序,比如属于旧房改造,绿化隔离带改造,城中村改造等性质的,今后可以办理产权,这种产权叫做按经济适用房管理,俗称“二类经济适用房”。

 

若是在卖方获得房产证之前,购买房产有一定的风险,故一定要选择信誉好的卖家。

 

若卖家取得房产证后,注意办证日期与交易日期的时间跨度,是否满五年。如果不能直接过户,卖方是否可信任。

 

另外,审核卖方的拆迁安置协议,确定安置受益人数量,保证所有的受益人明确同意出售房屋。

 

设计买卖合同条款注意:1)房产过户和交房的具体时间要明确。2)设置担保等法律障碍,防止一房多卖。3)要求所有房产安置受益人签字。4)收集核心证据:拆迁协议。房屋买卖合同、聊天记录。



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