天津房产律师老杨-天津房买卖合同-卖方角度解析二手房交易中的潜在风险
天津房产律师老杨-天津房买卖合同-卖方角度解析二手房交易中的潜在风险
买方要求依价格较低的“阳合同”进行履约的法律风险
实践中，卖方为了降低房产转让的税费支付，出于利益考量，往往会与买方私下另行签订一份低价格的房屋买卖合同（俗称“阳合同”），以此作为办理不动产登记和申报纳税的依据，而此前双方签订的真实成交价的合同（俗称“阴合同”）体现了双方的真实意思，用于买卖双方付款结算。
案例：王女士将一套三室两厅的房屋出卖给张某，双方签订了成交价为350万的《购房合同》。为减少房产交易费，双方随即又签订了一份200万的二手房交易买卖合同，并共同前往不动产交易中心办理了房产交易的手续费、税费等费用。后，张某在领取了不动产权证后，并未按约向王女士支付原先的余款150万，声称双方签订的房产买卖，成交价为200万，他已全额付清。见张某不履行“阴合同”，王女士一纸诉状将张某告上法庭。法院审理后，依据《民法典》第146条的规定，认定合同无效。
本案例是因“双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为”而导致合同无效的情形，因此，双方签订的成交价为350万的购房合同才系双方真实的意思表示，该合同才有效。法院最终判决张某应按照价格较高的“阴合同”向王女士补足150万的剩余房款。
纵观本案，虽然王女士最终拿到了购房款，但其在诉讼中的各项精力支出、成本支出和时间支出等，却是实实在在发生的。
税务机关给予行政处罚的法律风险
法条依据：
《城市房地产管理法》第34条的规定：
国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实进行成交价的申报，不得瞒报或作不实申报。
《税收征收管理法》第25条第一款的规定：
纳税人必须依照法律、行政法规的规定或税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。
《税收征收管理法》第63条第一款的规定：
纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在帐簿上多列支出或不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
依据上述法律规定，如实申报二手房买卖价格系卖方的法定义务，卖方违反法律规定进行虚假纳税申报，少缴应纳税款，系偷税行为，依法由税务机关追缴其少缴的税款和滞纳金，并依法给予相应的行政处罚。
根据《刑法》第201条第一款的规定：
纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或不申报，逃避缴纳税款数额较大且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处罚金；数额巨大且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
责任阻却事由：有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或被税务机关给予二次行政处罚的除外。
因此，卖方应如实履行纳税义务，违反纳税义务，情节严重的，将会受到刑事处罚。
二、卖方出售不动产时，应让所有的房产所有权人在房屋买卖合同的卖方处进行签字。
卖方进行不动产出售时，应当要求产证的所有人签字，防止出现部分共有人不同意出售房屋，致使卖方违约的情形。
三、卖方未取得产证，与房屋买受人签订购房合同时的风险。
实践中，很多卖方再尚未取得产证的情形下，仅凭拆迁安置协议便与买方签订了《房屋买卖合同》，潜在风险如下：
最终产证登记人员有可能与安置协议人员有出入；
拆迁安置房的建筑面积与产证面积出入较大。建议以产证登记面积为准，超过合同约定面积3%的，按单价进行多退少补，一般实际产证面积比安置面积要多；
产证到手后，及时通知买方办理过户手续，很多情形下产证尚未满两年，需要缴纳较高的税费，买方便一直拖着不办理手续，建议卖方要保留通知信息。
四、买方按揭购房的风险
实践中，大多数买方都是办理按揭方式购房，但若不办理房产抵押，提供按揭贷款的银行便不会发放贷款，这就要求卖方在尚未得到房款的情形下先将房产过户到买方名下，由买方手持房屋产权证办理抵押登记手续，再在银行发放贷款后将房款付清。从房屋过户到银行发放贷款存在一定的时间差，而恰是这段时间对卖方存在一定的风险。那么如何有效规避风险呢？笔者提供以下建议： 签订一份完整的《二手房买卖合同》，建议在合同中约定：买方必须在房屋过户后的几日内将购房款支付完毕，逾期买方须承担违约责任，注意明确约定违约责任的内容和违约金的计算方法。这样，一旦买方违约，卖方能够通过诉讼途径维权；双方可以约定贷款应当由银行转账划入卖方开立账户，而无须经买方之手；贷款是买方的义务，建议注明贷款的时间期限，若不能约定，则条款中写明“待买方贷款成功后的30日内办理过户手续”，防止因约定不明这样附条件的话，拉长交易时间拉长；卖方可以寻求靠谱的房产中介公司进行交易。卖方将房产证交给中介，由其工作人员陪伴双方到不动产交易中心办理房产过户手续，新的房产证仍由中介保管。再由中介陪同买方去办理房屋抵押登记手续。待银行贷款下来后，买方将房款支付至卖方后，中介再将房产证交由买方。依托中介这个桥梁作用，很好的维护了双方当事人的合法权益，保障交易的顺利进行。目前苏州二手房交易时，一般需要资金托管至房产交易部门指定账户，只有买方将全部房款付清时，才办理房产过户手续，前述风险自然会降低很多。
五、买方未足额支付购房款的风险
在房产买卖合同中，买方的主要义务就是按约足额支付购房款并移转房款的所有权，卖方的则是交付不动产并积极履行房屋过户义务。如何规避买方未足额支付房款的风险呢？ 在二手房交易时，卖方可以在买卖合同中约定：买方支付一定金额的款项后，双方再办理房屋产权过户登记手续。目前，多采用资金监管方式完成购房款支付，买方不能足额付款时倒不会导致卖方在未收款前即失去房屋所有权，但会因合同未能顺畅履行导致纠纷，所以，应提前针对此种情形设计相应的合同解除条款或违约责任，来保障卖方的合法权益，也能约束买方及时付款。
六、房产挂牌后卖不出去的风险
近些年，房地产的涨价潮愈演愈烈，各大城市先后出台了房地产市场的限购限贷政策，卖方通常是将房产委托中介公司进行挂牌出售，在限购限贷政策刚刚出台时，房子挂牌后卖不出去的情况尤为明显......那么，该如何避免以上交易风险呢？我们可以和房产中介约定明确的挂牌期限,卖方在挂牌时除了要商定挂牌价格，还应当明确约定委托方式和中介挂牌的期限，从而避免房子一直卖不出去的风险。
此外，实践中有些中介公司往往会自行或者让中介人员先付定金把房子定下来，也就是俗称的“中介人员倒房”，卖方应当与中介在合同中进行明确约定，来杜绝此类情况的发生。
七、赎楼交易中的风险
卖方出卖的房产若是带有银行按揭的，此时若卖方资金不够雄厚，则往往需要委托中介或担保公司进行全权处理，有时会涉及到“垫资”。因为是全权委托，中介可以不经卖方同意，自行买卖该房屋，实践中，很多中介违背卖方的意见，不按照其意愿控制房产，而是按照中介自己的意愿控制房产。比如，公证处要求撤销公证，就需要将所有的公证文书收回，但中介常常卡住公证文书，不返还于卖方，致卖方无法控制自己的房产。
因此，在实践中，卖方与中介可以约定，若中介无故拖延卖方的赎楼流程，违背卖方利益，损害卖方权益，应承担违约责任，违约金额双方可以具体协商。以此来消除交易房产注销抵押登记拖延的负面影响，减少不必要的房产交易周期拖延风险。
免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。
咨询热线：13512209645
天津胜煜达律师事务所设立人，律所主任杨德明律师是执业15年的资深律师，从事律师执业前曾在企业从事财务和法务工作，是既懂财务又懂法律的拥有15年执业经历的律师，擅长各类经济纠纷，债务欠款，融资投资纠纷，房产类诉讼，合伙... 详细>>
