天津房产律师老杨-房产纠纷-天津房屋买卖合同风险防控
天津房产律师老杨-房产纠纷-天津房屋买卖合同风险防控
房屋的产权人先与购房人订立房屋买卖合同，卖方收受价金后，再卖予其他购房人，并与其他购房人办理房屋所有权移转登记。在此情形下，购房人只能向出卖人主张违约责任或赔偿损失，但不能主张其他购房人的合同无效，也不能要求按合同约定交房。为解决“一房多卖”问题，我国法律规定了预告登记制度。预告登记需要买卖双方自主约定，办理预告登记之后，购房人即为预告登记的权利人，未经购房人的同意，房主再将房屋出卖、出租、抵押都不能发生效力，购房人仍可以要求按约定履行合同，进行交房过户。但需注意的是，预告登记后要尽快办理正式的过户登记，如若自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。另外，购房人如果不确定自己所购买的房子是否是“一房多卖”，也可以在买卖合同签订前，自行到房屋管理部门查证，以避免不必要的购房风险。“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即卖家想卖一个更高的价格或者本来就预谋将一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此，购房人有必要在与卖家签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕卖家不敢随意违约。买卖双方可以在合同中约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然，买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。若买卖双方未就“一房多卖”的情形约定违约条款，那么根据法律规定，因“一房多卖”而造成合同目的不能实现的，购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。所以，在购房人已付了较多的房款时，所获得的赔偿是非常高的，甚至很可能会超过违约金的赔偿数额。如果卖家不愿意约定高昂的违约金，那么买卖双方可以在合同的补充条款中把违约责任约定为：“卖家违约时，需赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。”由此，如果房价上涨时卖家违约，就需赔偿购房人该房屋房价上涨的部分；如果这样约定，无论房价如何上涨，卖家考虑到违约的成本而不会轻易违约。购房人可通过询问承租人或卖家、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁，如果有人租赁，应当确认承租人是否是已经与卖家签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项，如有承租人已经与卖家签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权，购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。另外，在预售房买卖方面，购房人在买房时务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》，确保所购房屋是在预售许可范围之内，不要贸然交付房款；在二手房买卖方面，购房人要调查所购房屋的产权，必要时，可提存房屋产权证，也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向卖家支付房款，并在交易后及时办理产权转移登记。在既未办理预告登记，又未办理产权登记的，购房人应尽可能先行合法占有房屋。虽然商品房在办理产权过户登记时所有权转移，交付使用并不会取得所有权，但是房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示与公信的现实作用。再者，法律规定，除当事人另有约定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。 购房人在买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。在这种方式里，购房人先将购房的资金交至房地产交易登记中心的托管账户，等相关证件办理完毕后，该账户才会把购房的资金交给卖家。这种途径类似于在淘宝网购的一种支付模式，在这种模式下，如果卖家违约了，未把房屋所有权转移给购房人时，购房人的资金是无法交给卖家的。如房屋手续健全或房屋虽有抵押但仍价值较大，买受人支付房款后出卖人不愿办理交房和过户手续，买受人可以根据案件的实际情况选择解除合同要求出卖人返还购房款，或要求出卖人履行合同并办理过户手续。但为了今后顺利执行，可向法院申请查封房屋。总而言之，由于房屋的价值比较大，在防范“一房多卖”问题上，最重要的是预告登记制度，购房人在购房时很有必要进行预告登记。同时，也可以参照适用上述的其他技巧，以更好地维护自身权益，防范“一房多卖”问题给自己造成的经济损失。在买卖二手房时，房屋买卖合同会出现遗漏主体的情形，房屋买卖必定涉及房屋的所有权人，如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，事后对该合同也不予认可，则可能导致房屋买卖合同无效。其次，部分购房人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与购房人签订买卖合同，以致购房人最终钱房两空。为避免上述风险，买卖双方在签订合同前需核实房主的身份，了解签约主体是否为房主。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性、确认房主拥有出售房屋的合法完全产权是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。购房人千万警惕买卖的房屋存在物权瑕疵的风险，否则可能无法交房、办理过户登记。1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时房主无权处分房产，房主与购房人订立房屋买卖合同的，房屋也无法办理过户。2.买卖房屋上已设定抵押。如尚处于还贷中的房屋被抵押给了银行，或出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知抵押权人或未告知购房人此房已设定抵押，此时未解除抵押的房屋是无法办理产权转移手续的，购房人无法取得房屋。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。有不少房主会要求使用购房人的首付款支付剩余贷款，从而解除房屋抵押状态。但是为了保护购房人，最好是让房主选择中介机构的垫资服务去偿还贷款，或者是选择买卖双方都信赖的第三方收受购房款偿还贷款，因为购房人的资金一旦交付给房主，并不能确保首付款是被用于支付剩余房贷，也就是说，被挪用的风险很大。也有中介机构明知该房屋被抵押而为了促单而向购房人隐瞒甚至和卖房人串通欺诈购房人的情况。因此，交易双方不能盲目相信中介，应与中介明确如中介隐瞒房屋被抵押的情况中介所应承担的违约责任。在司法实务中，有中介因承担此种责任被判决赔偿购房人已付购房款30%向购房人承担责任的案例。3.买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有优先购买权，购房人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，购房人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说，如果购房人购买该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，则购房人购房用于自住的目的可能就无法实现。4.买卖房屋为特殊产权房屋。不同于普通商品房，市场上还有一类特别的政策性房屋，如经济适用房等。这种政策性房屋的不但购买主体需符合一定的条件，而且需要符合一定的条件才能上市交易。房主所拥有的产权并不完整，与之签订的房屋买卖合同可能被认定无效，即使合同有效，在未达到条件之前是无法办理过户登记的。为了避免因为房屋物权存在瑕疵而造成损失，购房人在购房前一定要到房屋管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。其次房屋买卖合同要明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为避免房主拿到购房款后不履行合同办理过户，或者购房人支付购房款后，方发现存在物权瑕疵等情形无法办理过户，而房主不返还购房款的风险，买卖双方要选择中介机构进行资金监管，将购房款支付给中介机构，由中介机构在房主履行合同后交付购房款。1.购房人交房前一定要对房屋进行查验，如有必要可让专业人士对房屋质量进行检验，避免因房屋质量问题带来的居住、诉讼等风险。2.若因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以拒收房屋，同时解除合同或要求卖方赔偿损失。3.若房屋的质量问题未达到严重影响正常居住使用的程度，则属于房屋质量瑕疵范畴，购房人可先接收房屋，并及时通知卖方进行修复。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，卖方应当承担修复责任；卖方拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由卖方承担。
房屋买卖双方应明确付款的时间节点，一般在签订房屋买卖合同的当天应当由买受人支付定金，最高可到房屋价款的20%。再约定房屋交付前支付70%左右的购房款，其余购房款在办理过户登记当日全部支付完毕，如欠付购房款，由买受人承担违约金50000-100000元，并由买受人承担维权支出的律师费、诉讼费等费用。购房合同一旦被认定为无效，将会产生下列后果：1.返还财产。当事人依据房屋买卖合同所取得的财产应当返还给对方，即出卖人返还所收购房款，购房人返还房屋。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人；2.赔偿损失。有过错的一方应赔偿对方因此遭受的经济损失，如果双方均有过错，那么各自承担相应的责任。如要避免因合同无效导致的麻烦，出卖人应注意以下会造成合同无效的情形：1.购房人的主体资格有瑕疵。我国法律规定无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动。因此出卖人与无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效，未取得法定代理人同意与限制行为能力人签订的房屋买卖合同也是无效。除此之外，出卖人特别需要注意那些对购房人有特别要求的某些特殊房屋的买卖。如各地政策性房屋、限购政策等对购房人有不同的资格要求；如农村房屋，由于农村房屋使用的宅基地为其所在村集体组织成员共有，农民仅对该宅基地享有使用权，故与村集体组织成员以外的主体签订的房屋买卖合同一般会被认定无效。因此，在签订房屋买卖合同时需要出卖人对购房人的资质进行基本审查。2.出卖人未取得商品房预售许可证明，与购房人订立的商品房预售合同无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3.出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，购房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。4.恶意串通，损害他人利益。出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋，购房人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的；恶意串通，损害国家、集体利益。如房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。除第一种情形出卖人应当仔细审查以外，其他导致合同无效的情形，出卖人不要心存侥幸，冒险实行，应本着诚实守信的原则订立、履行合同。一旦合同被认定无效，或被撤销、解除，将会“两败俱伤”。买卖合同标的物的风险，是指在买卖合同订立以后，标的物因不可归责于双方的原因而发生意外毁损灭失，由合同的哪一方当事人承担该项损失以及相关不利后果的一项制度。虽然房屋因为火灾、地震等意外毁损、灭失的可能性较小，但是一旦遇上，所遭受的损失也不小，因此出卖人在收到购房款后及时将房屋毁损灭失的风险转移给购房人也有其必要性。我国法律规定房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此外，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。综上，出卖人应当及时交房，保留书面的交房通知，转移风险负担。
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天津胜煜达律师事务所设立人，律所主任杨德明律师是执业15年的资深律师，从事律师执业前曾在企业从事财务和法务工作，是既懂财务又懂法律的拥有15年执业经历的律师，擅长各类经济纠纷，债务欠款，融资投资纠纷，房产类诉讼，合伙... 详细>>
