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杨德明律师 天津胜煜达律师事务所设立人,律所主任杨德明律师是执业15年的资深律师,从事律师执业前曾在企业从事财务和法务工作,是既懂财务又懂法律的拥有15年执业经历的律师,擅长各类经济纠纷,债务欠款,融资投资纠纷,房产类诉讼,合伙... 详细>>

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律师姓名:杨德明律师

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执业证号:11201200810419232

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办案心得

房屋设立预告抵押登记的担保效力问题

“预告登记”是一种特殊公示方法,而所登记的并不是“物权”,而是买卖合同或者抵押合同上的权利。合同上的“权利”,因为办理了“预告登记”,就具有了对抗第三人(其他买房人、其他贷款银行)的“物权效力”。但是,预告登记的法律效力仅仅在于使买卖合同上的权利(请求开发商交房和移转所有权的权利)和抵押合同上的权利(请求抵押人办理抵押登记的权利),具有对抗第三人的物权效力,并不能取代所有权过户登记和抵押登记。单凭“预告登记”并不能使登记权利人获得物权(所有权或者抵押权)。不办理所有权过户登记,预告登记的买房人不可能获得房屋所有权;不办理抵押登记,预告登记银行不可能获得抵押权。

因此,在借款人购买预售房产并以此房产做借款抵押,到登记机构办理了该房产的预告抵押登记后,若银行向法院起诉,主张对该预售房行使优先受偿权的,人民法院应不予支持。理由是,按照物权法第187条的规定,以房屋设立抵押权,应当办理抵押登记,“抵押权自登记时成立。”

 



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